ŞUFA DAVASI (ÖN ALIM DAVALARI) HAKKINDA BAZI ÖNEMLİ NOKTALAR

Abdurrahman Kaymak Avukat | 18 Mart 2013 | Güncel

ŞUFA DAVASI (ÖN ALIM DAVALARI) HAKKINDA BAZI ÖNEMLİ NOKTALAR

Değerli Hemşerilerim ve Kıymetli Okuyucular, bu çalışmamızda sizlere şufa davası hakkında genel bir değerlendirme yapacağız.

A.    ŞUFA HAKKI NEDİR?

Eskilerin deyimi ile şufa yenilerin deyimi ile de önalım hakkı esasen bir öncelik hakkı, öncelikli sahip olma hakkıdır. Yasa koyucu, önalım hakkında belirli koşullarda mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurdukları hakkın parçalanmasını ve üçüncü kişilerin eline geçmesini engelleme amacı ile hareket etmektedir. Yani, bu hukuki imkânın varlık sebebi;

1.      Taşınmazın parçalanmasını engellemek (her fırsatta paydaş sayısını azaltmak)

2.      Üçüncü kişilerin birbirlerini tanıyan bir ortaklığa girmesini engellemektir.

Medeni Kanun'umuzun 732-735. maddeleri arasında düzenlenen ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerinin geçerli olduğu bir ortaklıkta, payını kısmen ya da tamamen üçüncü bir kişiye satma niyetinde olan ortağın payının, diğer ortaklardan biri tarafından öncelikli olarak alınmasıdır. Örnek vermek gerekirse; A, B, C ve D'nin eşit oranlarda paylı mülkiyetinde bulunan 4000 metrekarelik arsa üzerinde A'nın sahibi olduğu ¼'lük payın, A tarafından üçüncü bir kişi olan Ü'ye satılması halinde, B, C veya D'den herhangi biri Ü'nün aldığı bedel üzerinden satılan payı alabilir ve payın ortaklık içerisinde kalmasını sağlayabilir. Böylece, yasal ön alım hakkını kullanan B, C veya D'den herhangi biri A'nın payını da alarak kendi hissesini ½ olarak değiştirir ve yabancıyı Ü'yü de ortaklıktan uzak tutmuş olur. Aşağıdaki açıklamalarımızda bu örneğimizi daha da somutlaştıracağız.

B.     YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Medeni Kanun'un 734. maddesine göre; önalım hakkı üçüncü kişi alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilecektir. Davaya bakmaya yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.

C.    DAVADA TALEP EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR VE DAVA AÇMA SÜRESİ

Ön alım hakkını kullanacak paydaş, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açacağı ön alım davasında, alıcı tarafından yatırılan satış bedeli ile dava konusu payın alıcı adına tescili için yapılan tapu masraflarını ödemeye hazır olduğunu mahkemeye bildirir. Mahkeme tarafından belirlenecek yere bu giderlerin yatırılması ile birlikte davacı paydaş lehine karar verilmesi mümkün olmaktadır.

Davaya konu payı devir alan üçüncü kişi alıcı ya da payı satan satıcı yapılan pay satışını diğer paydaşlara noter vasıtası ile bildirir. Dava açmayı planlayan alıcının kendisine davaya konu payın devir alındığının bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ve her halukarda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içerisinde dava açarak öncelikli alma hakkını kullanmak istediğini bildirmesi gerekir. Bu süreler içerisinde dava açılarak ön alım hakkının kullanılmaması halinde bu haktan vazgeçildiği kabul edilecektir.

Yukarıdaki örneği biraz derinleştirirsek, Ü, 01.01.2013 tarihinde A'nın payını 500,000-TL bedelle satın aldığını noter marifeti ile B, C ve D'ye yazılı  bir bildirimde bulunarak bildirmiş olsun. Bu durumda B'de bu payı satın almak isteyen bir paydaş olarak noter bildiriminin kendisine ulaştığı 05.01.2013 tarihinden itibaren 3 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu İzmit İlçesinde yargılama yapan Kocaeli Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde ön alım davası açması gerekir. B, bu davada satış bedeli olan 500,000-TL ve tapu masraflarını ödemek kaydı ile A'nın payını Ü'ye göre öncelikli olarak alabilecektir. Kısacası, satılan paya üçüncü kişinin ödediği bedeli tapu masrafları ile birlikte ödemeye hazır olduğunu beyan eden ve ödeyen paydaş, yabancıyı bertaraf etme imkânına sahiptir.

D.    ŞUFA HAKKINDAN FERAGAT

Ön alım hakkını kullanma hakkına sahip olan paydaşların, ellerinde bulundurdukları bu imkan çoğu zaman satılacak paya talip olan ilgililerin vazgeçmesine neden olabilmektedir. Kısacası, problemli yerin talibi de az olabilmektedir. Bu durumda payını satmak isteyen paydaş ya da alıcı diğer paydaşların ön alım haklarını kullanmayacaklarına dair bir garanti isteyebilmektedir. Bunun içinde diğer paydaşlardan bu haklarını kullanmayacaklarına dair bir feragatname talep etmektedirler. Ön alım hakkından feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Yani, B, C veya D'nin ön alım haklarını kullanmayacaklarına dair feragatlerinin geçerliliği yetkili resmi memur huzurunda bu haklarından vazgeçmeleri ve bu vazgeçmenin de tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Bir başka ifade ile, ön alım hakkından feragat etmek isteyen paydaşın feragat beyanını sözlü olarak ya da yazılı yapması geçerli değildir. ( Adi yazılı şekil dahi kural olarak geçersizdir.) Yazılı beyanın resmi memur nezdinde yapılması ve resmi memur nezdinde yapılan bu feragatinde tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Fakat, sadece belirli bir satış için ön alım hakkından feragat edilecek ise bu feragatin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu türden bir feragat satıştan önce ya da sonrada yapılabilir. Ancak, işlem güvenliği ve tartışmaya mahal verilmemesi için feragatin satıştan önce  resmi memur huzurunda yapılması ve tapuya şerh verilmesinin her zaman daha güvenli olacağı kanaatindeyiz.

E.     SATIŞ BEDELİNİN YOL AÇABİLECEĞİ PROBLEMLER

Taşınmaz satışlarında çoğu zaman tapu harçlarının düşük ödenmesi amacıyla satış bedeli gerçek satış bedelinden düşük gösterilmektedir. Ön alım davasının davacısı, tapudaki devir bedeli üzerinden ödeme yapmaya hazır olduğunu beyan ettiğinden düşük bedel gösterilmesi durumundan üçüncü kişi alıcı ciddi bir zarara uğramaktadır. Örneğin, Ü, gerçekte A'nın payını 500,000-TL bedelle satın almış olmasına rağmen tapu harçlarını düşük ödemek için satış bedelini tapuda 50,000-TL olarak beyan etmiş olsun. Bu durumda B, açtığı ön alım davasında 50,000-TL ve tapu devir masraflarını ödediğinde payı satın alabilecek ve gerçekte 500,000-TL değeri olan bir paya 50,000-TL'ye sahip olabilecektir.

Esasında ön alım davalarının da en çok sorun oluşturan kısmı bedelde muvazaa konusudur. Bu davada davalı Ü, aslında 500,000-TL ödediği savunmasında bulunamaz. Zira hiç kimse kendi muvazaasına-hukuka aykırı davranışına dayanamaz. Bu durumun tek istisnasını, eşe ve çocuklara karşı yapılan bağışlama amaçlı satışlar oluşturmaktadır. Özel bir önemi hak eden ve ayrıntılı olarak ele alınması gereken muvazaalı satış bedeli konusundaki açıklamalarımızı gelecek çalışmalarımıza bırakıyoruz. Ancak öneminden ötürü, ön alım hakkının kullanılabileceği pay satışlarında en azından gerçek satış bedelinin tapuda beyan edilmesi gerektiğini hatırlatmak isteriz. Böyle bir tutum tapu harcını biraz fazla ödemenize yol açsa da, ileride ödenen bedelin çok altında bir ön alım ile büyük zarara uğramaktan sizleri koruyabilecektir.

SONUÇ:

Ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazların bölünmesine ve paydaşlar arası yabancılaşmaya bir engel niteliğindedir. Bu niteliği ile de olumlu bir düzenleme olarak kabul edilebilir. Ancak satış bedelinin gerçek satış bedelinden düşük gösterildiği satışlarda üçüncü kişi alıcı bakımından, yüksek gösterildiği satışlarda da alıcı paydaş açısından ciddi ekonomik ve hukuksal problemleri bünyesinden barındırmaktadır. Bu nedenle, paylı mülkiyete konu taşınmaz hisselerinin alımında ön alım hakkından feragat mekanizması, zarar etmemek için doğru satış bedeli beyan etme gibi önemli hususların göz ardı edilmemesi önemle tavsiye edilmektedir.

Yararlı olması dileği ile saygılarımızı sunarız.

Av.Abdurrahman Kaymak

www.kaymak.av.tr

info@kaymak.av.tr